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            “房貸荒”的真相
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            從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務看,資金大規模涌入樓市的時代結束了。

            近期,樓市正在經歷**嚴重的“房貸荒”,多個熱點城市的主要銀行紛紛上調首套和二套住房貸款利率水平。機構數據顯示,6月份72個重點城市首套房貸利率為5.52%,二套房貸利率為5.77%,分別在LPR基礎上增加87個和112個基點。今年上半年,粵港澳大灣區9個城市住房貸款利率平均提高超過55個基點,今年以來廣州已連續四次上調房貸利率。

            目前,在廣州200萬的房貸月供比年初增加500元左右。即便房貸利率不斷上行,但也不是你想貸就馬上能批下來的。據悉,像廣州、深圳等熱點區域和城市,按揭貸款從審批到發放,大概要4-6個月。有的銀行今年上半年的額度用完了,正在審批的貸款,三季度的額度都不一定夠用,有銀行個貸經理干脆告訴客戶,**早也得四季度放款,甚至有可能要跨年了。

            其實,“錢荒”在樓市上演絕不是今年才有的,每當樓市調控收緊,都會出現“房貸荒”,比如2013年底、2017-2018年。筆者所在的廣州,2018年2月四大銀行曾集體上調房貸利率。錢荒到一定程度,就會出現二手房“停貸潮”,比如2019年8月份合肥地區12家銀行不做二手房貸款,包括國有大行。近期,深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現二手房“停貸潮”。

            當然,沒有哪個銀行官宣停貸,只是口頭說“暫!被蚋嬖V你貸款申請可能幾個月內都批不下來,也沒有批下來的時間表,愿意等就等吧!筆者認為,這一輪“房貸荒”來的比過去洶涌,而其中的原因又是過往不曾有的,那就是各大銀行房貸占比都爆表了。2020年底,央行公布了房貸集中度分類控制“上限表”,當時35家上市銀行中,就有12家踩中紅線。

            今年上半年,各地樓市都很火爆。拿總行法人考核的話,現在很多銀行并未踩線,因為樓市冷的地方房貸占比低。若以省分行、市分行來看,很多熱點城市都爆表了,甚至有的城市房貸占到新增貸款的50%左右。有的城市盡管房貸占比沒有爆表,但由于新增房貸規模增長太快,已成為樓市火爆的****催化劑,如果不控制新增貸款額度,樓市火熱的局面就無法改觀。

            另外,****還明確,在去年增長40%的基礎上,今年中小微貸款還要增長30%。在貸款額度一定的情況下,房貸過度投放必然會擠占中小微貸款的規模。于是,今年監管層對房貸在規模、占比、增速上啟動“三重管控”。很多城市房貸存量規模不能增長,只有收回貸款才能釋放新增規模;有的城市干脆“擠牙膏”,每月只投放申請規模的30%,其他的一律往后延。

            而且,由于前期出現部分經營貸、消費貸違規流入樓市,監管層要求嚴格房貸審核流程。這幾個月,各大銀行對房貸申請的審核都非常嚴格。比如,購房首付款必須是購房者自有資金,或直系親屬(只能是父母)的資金。凡是到賬低于6個月的資金,都要查實或證明該資金是自有資金。另外,還要審核收入證明、銀行流水、購房資質等,以佐證資金來源和還款能力。

            近期,金融監管部門對按揭“貸后抽查”的頻率提高了、審計更精細了,一旦已投放的貸款在抽檢時發現問題,不僅借款人會被抽貸,銀行也會面臨嚴厲的經濟處罰,動輒幾十萬上百萬,主管行領導會被問責,得不償失。因此,銀行也有意識地降低投放節奏,導致額度緊張。

            一般來說,“房貸荒”是周期性的,但這一輪房價上漲與過度加杠桿、銀行貸款審核失責關系極大,已違背了“房住不炒”、銀行服務實體經濟的本源。從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務來看,資金往樓市大規模涌入的時代結束了。(證券時報)

             
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